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关于实施办公用房 智慧楼管理的调查和思考

来源:  发表时间:2016-12-28  浏览次数;

    摘要:二十一世纪是信息无处不在的时代,技术革命的不断创新,互联网应用的不断拓展,对我们的生活与工作都产生了长远的影响。近几年,建筑智能化在国内发展迅速,并不断普及新建大楼。作为机关事务管理主管部门,在建筑智能化不断普及的背景下,如何去寻找高效的管理办法及设计思路,在建筑智能的基础上,联系扩展,形成一套智慧楼宇管理思路,值得我们深思与摸索。

    随着时代的发展,信息技术使人们的生产、生活等方式发生了巨大变化,特别是互联网+的概念,深深的影响着人们的方方面面。主要表现在:(1)电子商业的出现,包括网上信息服务、电子购物、电子银行和金融服务、网上攻读学位;(2)管理工作的变化;(3)制造业和经济活动全球化。

    作为人居住和活动场所的建筑物要适应信息化带来的变化,智能建筑的产生和发展是必然趋势。智能建筑是通过配置建筑物内的各个子系统,以综合布线为基础,以计算机网络为桥梁,全面实现对通信系统、建筑物内各种设备(空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全等)的综合管理。所有这些,从技术上也为智能建筑的产业起到技术上的支撑作用。

    一、智能建筑的概念及其发展

    在信息社会中,人们对于现代建筑的概念也在发生变化,传统建筑提供的服务已远远不能满足现代社会和工作环境等方面的要求。智能建筑的出现,使得一栋栋楼宇就变成了一个小社会,各种生活、生产行为要求以信息及控制指令回馈于整座楼宇。智能建筑把建筑物的结构、系统、服务和管理等基本要素以及它们之间内在联系进行优化组合,从而提供一个投资合理、高效、舒适、便利的环境。由于经济的发展和社会的信息化,“智能建筑”这一术语逐渐在建筑业流行起来,在国内的楼宇建设中正流行一股“智能化”的热潮。

    二、智能建筑的延伸——智慧楼宇

    在大数据、云服务、物联网等一系列新兴概念与技术的普及,智能楼宇的传统认知也发生了翻天覆地的变化,智能建筑的需求与方向也随之发生转移。智能建筑不再是简单的设备堆积,不等同于安全监控,随着智能建筑IT化以后,整体设计应该围绕IT化、网络化、智能化发展,将所有基础信息涵盖设备、照明控制、空气质量等,进行统一的管理调动。智能建筑将有了更进一步的延伸——智慧楼宇,即采用各种物联网、传感、云服务以及大数据等技术,以智能建筑为基础,将每个环节作为一个信息的节点,不断反馈与比较,以大数据为基点,提供更加合理,更加优化的管理方案或方向。

    三、智能建筑的常规组成系统

    修订版的国家标准《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2006)对智能建筑定义为“以建筑物为平台,兼备信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统等,集结构、系统、服务、管理及其优化组合为一体,向人们提供安全、高效、便捷、节能、环保、健康的建筑环境”。

    进一步细化,建筑智能化工程又称弱电系统工程,主要指通讯自动化(CA),楼宇自动化(BA),办公自动化(OA),消防自动化(FA)和保安自动化(SA),简称5A。其中包括的系统有:

    1、消防报警系统,又称火灾自动报警系统,它是由触发装置、火灾报警装置、火灾警报装置以及具有其它辅助功能装置组成的,它具有能在火灾初期,将燃烧产生的烟雾、热量、火焰等物理量,通过火灾探测器变成电信号,传输到火灾报警控制器,并同时显示出火灾发生的部位、时间等,使人们能够及时发现火灾,并及时采取有效措施,扑灭初期火灾,最大限度的减少因火灾造成的生命和财产的损失,是人们同火灾做斗争的有力工具。

    2、闭路电视监控系统,是一个跨行业的综合性保安系统,该系统运用了世界上最先进的传感技术、监控摄像技术、通讯技术和计算机技术,组成一个多功能全方位监控的高智能化的处理系统。闭路电视监控系统因其能给人最直接的视觉、听觉感受,以及对被监控对象的可视性、实时性及客观性的记录。

    3、停车场管理系统,是通过计算机、网络设备、车道管理设备搭建的一套对停车场车辆出入、场内车流引导、收取停车费进行管理的网络系统。是专业车场管理公司必备的工具。它通过采集记录车辆出入记录、场内位置,实现车辆出入和场内车辆的动态和静态的综合管理。系统一般以射频感应卡为载体,通过感应卡记录车辆进出信息,通过管理软件完成收费策略实现,收费账务管理,车道设备控制等功能。

    4、楼宇自控系统,包括:照明控制、中央空调监控及计量计费系统等,该系统主要是通过网络化方式对前端采集设备(数据采集或控制模块)进行数据采集和管理。

    5、门禁消费系统。

    6、背景音乐紧急广播系统

    7、综合布线系统,是智能化办公室建设数字化信息系统基础设施,是将所有语音、数据等系统进行统一的规划设计的结构化布线系统,为办公提供信息化、智能化的物质介质,支持将来语音、数据、图文、多媒体等综合应用。

    8、计算机网络系统。

    9、有线电视及卫星接收系统。

    10、无线转发系统及无线对讲系统

    11、大屏幕显示系统

    随着时代信息与技术的不断发展,智能建筑的概念不断翻新,加入新的元素,但总的发展方向不变,即以人为本,在可靠性、实用性、经济性、先进性、易管理、可扩展、环保节能等基础特性上,向智慧型、联网型等更广阔应用的道路上发展。

    四、智慧楼宇对机关事务管理的影响

    机关事务管理工作,随着时代的变迁,工作内容与性质也发生了较大变化。在技术革命的新形势下,我们的管理模式也日新月异,新常态新要求,智慧楼宇的不断普及,对机关事务管理工作,特别是房产管理、综合服务等重点领域提出了更高的管理技能与要求。

    在过去,部分办公用房建设年代久远,智能化程度不高,机关事务管理工作往往以人的经验为判断,管理理念陈旧。在国务院《机关事务条例》颁布之后,对机关管理工作首先有了法理上的依据,同时《条例》中也强调了机关管理的要点:规范要求,建设节约型机关。

    建设节约型机关,离不开技术上的支持,恰逢办公场所的更新换代,也让办公用房建筑智能化得到提升。在面对新的智能化办公大楼,作为机关事务管理部门,首先要在管理理念上确定方向,注重信息反馈与内在联系,以信息为基点,不断优化管理模式;其次在技能上要不断学习,技术革命日星月异,对管理人员的技术要求也越来越高。这就需要我们不断接受新知识,吸收新知识,并应用于实际工作中。同时,对采集的各类信息进行分析与比较,提出更为优化的管理方案或模式,尤为重要,也是智慧楼宇能否将 “智慧”落到实处的关键。

    五、实例调查与分析——以瓯海区行政中心1号楼为例

    瓯海行政中心1号楼建成于2013年,于2月6日正式开放入驻。1号楼总用地面积30167.5平方米,总建筑面积48536平方米,其中地上建筑面积41954.5平方米,地下建筑面积(含人防面积)6582平方米,建筑层数17层(不含地下室),建筑层高67.5米。目前有30余家区党政机关入驻办公。

    1号楼总体布局东西走向,设1~3层裙楼,建筑内部采用简约装修风格,外立面铺钢架大理石及玻璃幕墙,在视觉上予人一种庄重大气。

    在智能化建设投入方面,1号楼的主要智能系统由以下几个部分组成:①综合布线系统;②计算机网络系统及网络机房;③保密电话系统、无线对讲系统;④消防自控系统;⑤电子巡更系统;⑥LED显示屏及触摸查询屏;⑦门禁管理、消费、考勤综合系统;⑧安防监控、报警、车位引导系统;⑨会议系统;⑩楼宇自控系统等等组成。

    为深入研究各个子系统的关系,经调研咨询相关工作人员,对每一个子系统做了初步的了解,熟悉其运行原理,掌握简单的理论知识。其中:

    1、综合布线系统。瓯海行政中心1号楼在1层设通信服务商机房,3层设网络主机房,每层楼的东西首按垂直分布,各设置1个弱电井,综合布线的基本走向由机房~走廊吊顶~弱电井~走廊吊顶~各个办公室及会议室等。综合布线系统是建筑智能的基础,为信息传递构建了最基本的硬件要素。

    2、计算机网络系统及网络机房。瓯海行政中心1号楼通讯互联网出口配套中国电信、移动、联通千兆光纤,三楼主机房占地200余平方米,在各弱电井配套光交换机、网口交换机数台,并全局布置政务网。区直部门如因业务需要,在主机房委托管理50余项应用。入驻单位全部启用办公自动化,日常联系OA无纸化。

    3、保密电话系统及无线对讲系统。根据政府保密条例要求,在3楼主机房旁另设独立保密机房,在综合布线系统中专线联通,与其他系统物理隔离,目前,区四套领导班子成员的办公室均接入保密电话,俗称红线电话。无线对讲系统主要服务于安保、物业等部门,在顶楼屋面设立无线信号发射塔,信号覆盖整个行政中心区,对讲质量高,通讯流畅。

    4、消防自控系统。消防安全一直是大楼管理中的重中之重,也是智慧楼宇的基础保障。1号楼消防自控系统采用先进技术,以防火分区为基础单元,布置各项消防设施。在1号楼设主消控室,配置北大青鸟控制台,通过专用线缆,与防火分区内的消防卷门、烟感报警器相连。在控制台,通过消防联动,各强电设施、电梯设备自行进入消防状态,切断日常非紧急用电,并将电梯备降至地面,保障用电安全以及电梯安全。

    5、门禁管理及消费系统。随着智能化水平的不断提高,1号楼配置了IC一卡通,集门禁出入、消费、考勤等综合功能,实现一卡通用。目前,1号楼采用的一卡通系统为深圳披克电子有限公司的OCV10系统,在1号楼1楼设主机房,配置DELL塔式服务器,通过与监控网络共用布线系统,达到控制目标。

    门禁系统由主控板、读卡器、门禁锁等构成,按楼层东西两侧分布,在每一层楼的弱电井分设主控板,并根据大楼实际情况,在每一扇门上安装门紧锁或电子磁力锁,主控板及锁用电由网络主机房供电,并共用大功率UPS不间断电源,保障非正常情况下的门禁安全。

    消费系统主要由PK消费机构成,并与OCV10系统数据库相连,实时上传消费数据,保障卡片消费金额准确无误。

    考勤系统在大楼各主入口已配置8台考勤机,并与系统相连,因牵扯到大楼入驻各个单位,暂无法达到统一管理,尚未启用。

    6、会议系统。作为政府部门,会议是行政机关日常运行的常用手段,也是机关管理工作的重要部分。1号楼会议系统主要由多功能会议室、区“四套”班子会议室、区属各部门会议室以及公用会议室组成,大部分会议室配备常用的投影机、话筒等,重点介绍1号楼2楼8号多功能会议室、2楼1号会议室以及10楼1110会议室。其中2楼8号会议室,配备TAIDEN HCS-6100智能中央控制系统,以无线彩色宽屏触摸屏实现有线以太网来集中控制会议室内所有设备,包括系统电源的开关,屏幕的升降,DVD、矩阵、投影显示的操作。1号楼1号会议室配备TEIDEN HCS-3600经济型会议系统,主要包括发言单元、表决单元、主席模式等,通过PC软件集中控制,代替举手表决等手段。10楼1110会议室会议桌配置升降屏,通过主控器与外接设备相连,与投影幕同步,方便与会人员汇报时的数据、图表等展示。

    7、楼宇自控系统。随着建筑楼层的不断提高,配套设施亦日益庞大。瓯海行政中心1号楼楼控系统主要由照明控制、开水器控制、VRV空调控制、水泵监测系统等组成,同时预留高压配电房、电梯运行等控制端口。

    其中照明控制主要通过继电器与照明设备开关相连达到控制目的,控制手段有时间设定、锁定开关、分区控制等,如设定早8点开启局部采光不足的区域照明,晚6点分区开启照明,锁定走廊开关,防止他人私自开启公共照明。

    空调控制手段有限制运行方式、远程控制开与关、温度限制等,其中限制运行方式保障空调运行安全,防止同一主机系统下冷热系统同时运行。自动设置关闭程序,在晚6点与22点远程关闭所有空调内机各一次,防止因工作人员疏漏造成空调通宵运行。温度控制主要是响应中央节能要求,强制设定制冷不低于26摄氏度,制热不高于20摄氏度,内机空调面板无法调整温度。

    水泵监测系统主要分为生活水泵运行监测以及污水泵水位监测等,实时追踪生活水泵运行参数,水压等,同时监测污水池水位,校验污水泵是否正常自动运行。

    开水器控制主要用于远程控制开与关,同时内部程序控制节水装置。

    8、安防监控系统。行政中心1号楼采用海康威视设备,在各出入口、重要通道、电梯厅、楼梯厅、地下室等主要场所配备高清摄像头,通过模拟信号与监控主机房相连,在主机房内的大屏幕采用拼接屏,控制电脑6台,配备2T硬盘96个,能连续储存监控录像超1个月。在大院围墙处设置红外感应系统,防止人员非法攀爬入内。

    9、其他智能化系统。1号楼同时配备了电子巡更系统、车位引导系统(红外感应,屏幕显示)、保密系统、大屏幕系统等,这里不多做介绍。

    大楼建成时间尚2年余,但部分设计时间较早,智能系统方案更迭多次,配套的智能系统虽较为丰富,但仍与先进的智能化有一段距离,与智慧楼宇的目标也有一段不小的路要走。

    六、日常管理方案及遇到的问题。

    建筑智能牵涉到方方面面,我局的主要作法是专人负责,外包维修。如安防监控系统,安排专业技术安保人员在主监控机房24小时值班制度,实时观察监控画面,发现疑点第一时间汇报巡更人员。物业专职管理楼宇自控系统,在PC软件自动运行设置参数的情况下,分时段跟踪记录各个子系统运行参数,如照明控制的控制点位是否正常,水泵池的水位监测,空调系统的参数校验等。

    在日常管理中,通过智能设备,经过检索与过滤,我们也时常能捕捉到一些信息,并通过信息进一步优化管理思路。如通过车位引导系统反馈,我们可以了解在上班高峰期,哪个时段的出入流动量最大。通过空调中央控制系统的主界面,观察大楼空调内机开启数量,了解大楼各区域空调使用习惯,并因地制宜地制定空调维保方案。通过安防监控系统,观察夜间活动频繁区域,并根据实际情况,制定夜间照明分区分时开关。

    虽然1号楼的建筑智能非常有效的提升了我们的管理效率,但因各系统之间的联络尚未打通,原先的综合布线系统也未考虑到不同系统之间的信号互通,有线以太网覆盖不全,而无线WIFI仍无法做到全大楼覆盖,各系统工作仍以自身为中心独立运行。部分职能设备功能也较为薄弱,如空调系统只能远程控制内机系统参数设定,尚不能控制主机电源控制;水泵池水位监测,也仅仅只能起到监测作用,而无法远程控制水泵启动,只能通过水位阀自启动水泵;如照明控制系统分区不合理等问题。

    同时,不同供应商的潜在因素造成各个智能接口的不统一,即使预留端口,却不得不考虑到端口兼容问题,而兼容问题往往因为技术壁垒得不到有效解决。

    设备一旦投入运行,维护费用随着设备数量及繁琐程度自然增加,目前楼宇智能化设备的维保费用也是较大的一笔支出,也背离了大环境下的公共机构资金节流趋势。

    七、以1号楼现状为基础,关于智慧楼宇的设想。

    纵观瓯海行政中心1号楼的智能配套,丰富却不够深入,缺少云服务、大数据等技术革新手段,也仅停留在设备的堆积上,未能够形成互联互通、相互兼容,能够反馈与分析信息的“智慧”局面。

    我觉得在目前的技术条件下,要做到智慧楼宇或者智慧大院,首先重中之重,那就是做好顶层设计,形成一套系统性的设计理念。其次是基础硬件设施配套要求到位,需要改造目前的有线以太网覆盖不足的缺点,同时兼备无线WIFI,以打通各个子系统的联系通道。再者整合不同平台,以达到统一管理、集约管理之目的。同时对设备进行更新换代,智能化设备发展迅速,淘汰周期也非常之短,如监控摄像头升级为高清红外摄像头等等。

    当然,如何去实施智慧楼宇的建设,需要各方面统筹考虑,也需要有经验的供应商提供技术思路,也因本人技术知识有限,不多做累述。


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